①土地・建物の権利関係（相続など）を整理

相続時から３年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除します。
　また、平成31年度税制改正要望の結果、本特例措置については2019年12月31日までとされていた適用期間が2023年12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる相続した家屋についても、これまで被相続人が相続の開始直前において居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。
　この拡充については2019年４月１日以後の譲渡が対象です。　　　　　

　国土交通省https://www.mlit.go.jp/…/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

②所有者の空き家活用のメリット・デメリット

修繕して人に貸す（賃貸・シェアハウス・民泊など）

メリット

　＊家賃収入を得て固定資産税や修繕費に充てる

　＊シェハウス・民泊は数人で利用するため大きな空き家向き

デメリット

　＊借り手がつくかどうか

　＊民泊は「住宅宿泊事業法」などがあり一定ルールがある

解体して土地活用

　建物が老朽化し、修繕費用がかなりかかってしまうような場合解体して土地活用に使う

＊どのような活用が良いのかプロに相談しましょう。収益の出る活用を試算してもらい

　土地にあった活用方法を提案してもらいましょう

売却する

何社かの不動産会社へ査定を依頼し、複数の金額を比較して適正な金額で売買しましょう

空き家バンクへ登録

各自治体が「田舎でのんびり暮らしたい」という都市生活者などを対象に、移住と定住を促すための施策を打ち出しております。各自治体のHPに掲載されています。

③新たな住宅セーフティネット制度について

我が国では、高齢者、障害者、子育て世帯等の住宅の確保に配慮が必要な方が今後も増加する見込みですが、住宅セーフティネットの根幹である公営住宅については大幅な増加が見込めない状況にあります。一方で、民間の空き家・空き室は増加していることから、それらを活用した、新たな住宅セーフティネット制度が2017年10月からスタートすることになりました。

この新たな住宅セーフティネット制度は、①住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度、②登録住宅の改修や入居者への経済的な支援、③住宅確保要配慮者に対する居住支援の３つの大きな柱から成り立っています。

１．住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

賃貸住宅の賃貸人の方は、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として、都道府県・政令市・中核市にその賃貸住宅を登録することができます。都道府県等では、その登録された住宅の情報を、住宅確保要配慮者の方々等に広く提供します。その情報を見て、住宅確保要配慮者の方々が、賃貸人の方に入居を申し込むことができるという仕組みです。【図】

図 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

(1)住宅確保要配慮者とは

住宅確保要配慮者は、改正法において、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯と定められています。低額所得者は、公営住宅法に定める算定方法による月収（政令月収）が１５万８千円以下の世帯となります。子育て世帯は、１８歳未満の子供がいる世帯ですが、１８歳となった子どもが年度末に至るまでの間も子育て世帯として扱われます。これらに加えて、省令において、外国人などが定められています。さらに、地方公共団体が供給促進計画を定めることにより、住宅確保要配慮者を追加することができます（例えば、新婚世帯など）。

(2)住宅の登録基準

賃貸住宅を登録する際には、その規模、構造等について一定の基準に適合する必要があります。まず、耐震性を有することが求められます。また、住戸の床面積が２５㎡以上であることが求められます。ただし、共同居住型住宅（シェアハウス）の場合には、専用居室を９㎡以上確保することで足りますが、住宅全体の面積が１５㎡×居住人数＋１０㎡以上であることや、台所、食事室、便所、浴室、洗面所等を適切に設けることが求められます。なお、この登録基準については、地方公共団体が供給促進計画を定めることによって、強化・緩和をすることが可能です。

(3)入居を受け入れる住宅確保要配慮者の範囲

登録の際には、入居を拒まない住宅確保要配慮者の範囲を限定することが可能です。例えば、「障害者の入居は拒まない」として登録したり、「高齢者、低額所得者、被災者の入居は拒まない」として登録したりすることができます。
なお、長屋や集合住宅については、住戸単位での登録が可能です。

２．登録住宅の改修や入居者への経済的な支援

新たな住宅セーフティネット制度では、登録住宅の改修への支援と、入居者の負担を軽減するための支援が用意されています。

(1)登録住宅の改修への補助

登録住宅の改修への支援として、改修費に対する補助制度があります。補助制度の詳細につきましては、地方公共団体、または以下の募集HPからご確認ください。

• 改修費補助募集HP

(2)入居者負担の軽減

登録住宅の入居者への経済的支援としては、家賃と家賃債務保証料の低廉化に対する補助があります。いずれも、入居者を住宅確保要配慮者に限定した登録住宅に低額所得者が入居する場合に、地方公共団体と国が協力して補助を行うものです。補助制度の詳細につきましては、地方公共団体にご確認ください。

３．住宅確保要配慮者に対する居住支援

今回の改正で、都道府県が、居住支援活動を行うＮＰＯ法人等を、賃貸住宅への入居に係る情報提供・相談、見守りなどの生活支援、登録住宅の入居者への家賃債務保証等の業務を行う居住支援法人として指定することが可能となりました。

生活保護受給者については、代理納付に関する新たな手続きが設けられました。また、家賃債務保証業については、適正に業務を行うことができる者として一定の要件を満たす業者を、国に登録する制度を創設しました。さらに、家賃債務保証業者や居住支援法人が、登録住宅に入居する住宅確保要配慮者に対して家賃債務を保証する場合に、住宅金融支援機構がその保証を保険する仕組みも創設しました。詳細につきましては、以下をご覧ください。

家賃債務保証業者支援制度についてhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000024.html

居住支援法人について

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000026.html